Bouwers per 1 januari 2018 volledig verantwoordelijk en aansprakelijk; positie bouwconsument en opdrachtgever versterkt

In het nieuwe stelsel van kwaliteitsborging dat door de Wet kwaliteitsborging voor het bouwen (Wkb) tot stand komt, is positie van de bouwconsument en opdrachtgever op verschillende manieren versterkt. Tegelijk moeten bouwbedrijven (maar ook onderaannemers, waaronder ZZP-ers) er rekening mee houden dat zij per 1 januari 2018 volledig verantwoordelijk en aansprakelijk zullen zijn voor alles wat zij realiseren. Ook bij bouwwerken die niet vergunningplichtig zijn.

Bouwers per 1 januari 2018 volledig verantwoordelijk en aansprakelijk; positie bouwconsument en opdrachtgever versterkt

Verantwoordelijk voor alle gebreken

In de bouw zijn er branche-specifieke regels met betrekking tot de aansprakelijkheid voor gebreken. Tot het moment van oplevering van het bouwwerk is de bouwer aansprakelijk voor alle gebreken. Vanaf het moment dat er is opgeleverd, is de bouwer alleen nog aansprakelijk voor verborgen gebreken. Als de Wkb is aangenomen, is de definitie van een verborgen gebrek veranderd naar ‘een gebrek dat niet bij de oplevering van het opgeleverde bouwwerk is ontdekt’. Hierdoor is de bouwer dus ook aansprakelijk voor alle gebreken die niet in het proces-verbaal van oplevering zijn opgenomen.

Opschortingsrecht

Een particuliere opdrachtgever heeft het recht om maximaal 5 procent van de aanneemsom in te houden op de laatste betaaltermijn(en). Dit bedrag behoort hij in depot bij een notaris onder te brengen. Dat geeft een opdrachtgever extra zekerheid dat de bouwer eventuele geconstateerde gebreken zal repareren. Onder het huidige recht betaalt de notaris dit bedrag na drie maanden automatisch uit aan de bouwer, tenzij de opdrachtgever aangeeft dat hij van zijn opschortingsrecht gebruik wil maken omdat er zich gebreken voordoen. In het voorstel van de Wet kwaliteitsborging voor het bouwen is geregeld dat de notaris pas mag uitbetalen aan de bouwer, als deze kan aantonen dat hij de opdrachtgever tijdig in de gelegenheid heeft gesteld aan te geven of hij van zijn opschortingsrecht gebruik wil maken.

Informatieplicht bouwbedrijf

Onder de Wkb krijgt het bouwbedrijf ook een informatieplicht. De bouwer moet de opdrachtgever informeren of en hoe de opdrachtgever beschermd is tegen risico’s die zich tijdens en na de bouw kunnen voordoen als gevolg van een betalingsachterstand of faillissement van de bouwer.

KiK gebruiken = bouwwerk perfect verzekerbaar

Met behulp van het KiK Risicomodel (onderdeel van het KOMO Instrument Kwaliteitsborging) kan de bouwer voldoen aan alle nieuwe verplichtingen die hij tegemoet treedt. Bovendien kunnen bouwprojecten die tot stand komen met KiK als kwaliteitsborgingsinstrument rekenen op de mogelijkheden van een first party verzekering of een traditionele third party verzekering.

Een first party verzekering is een verzekering waarbij, in dit geval, de eigenaar van het verzekerde object rechtstreeks een beroep kan doen op de verzekeraar. Tot nu toe waren in de bouw alleen third party verzekeringen beschikbaar. Daarbij moet de eigenaar eerst een beroep doen op de bouwer. Bij ‘first party’ schakelt de bouwconsument rechtstreeks met verzekeraar. In Engeland is de first party bouwverzekering al jaren mogelijk.